(照片来源/今日报图库)

老王是个人人称羡的包租公，名下有将近几栋房屋以及土地出租，老王的名言就是拥有房地产比现金更好，因为不动产可以增值获利，租金用来缴交房屋贷款，等一段时间后，出售获利后当做再购买更大的房屋的头期款，继续持有更值钱的房地产，手上绝不留现金，目前，老王名下有台北大直区的厂办以及台北火车站的金店面，市价将近20亿元。

年前，老王因感冒发烧就送入加护病房，老王交代王太太跟3个子女要守住这些不动产，目前都是蛋黄区中的蛋黄，不要变卖掉，让子子孙孙都有所依靠，老王两天后过世，王太太跟3个子女也都决定要遵守老王的意愿，家中没有任何争吵，财富传承就没问题了吗？

其实，财富传承还要注意遗产税的问题，尤其是包租公或是包租婆特别要小心。

老王名下只有不动产而几乎没有现金，而遗产税缴纳的塬则是现金缴纳，例外才可以用「实物抵缴」，遗产税对不动产价值的计算是以老王见上帝那一天(106年8月1日)做为基準点，用公告土地现值以及房屋评定现值来做计算，老王遗产总额扣除免税额以及扣除额等计算出来约有10亿元，我们以10亿元计算遗产税，要缴交遗产税为1亿9250万元(1250万+90000万*20%)，老王太太以及子女也没有这么多钱来缴遗产税，而且在还没有缴清遗产税之前也没有办法出售房屋或向银行贷款。

他们只好选择用抵缴的方式，由于老王所留下来的房屋与店面市价虽然很高，但是在实物抵缴的规则裡，是用公告土地现值以及房屋评定现值来计算，而且不管是大直的厂办还是内湖的金店面，哪一笔都是超过遗产税，但就没有办法保留下来，产生很大的遗憾。

况且，四位继承人对于用哪一笔房地抵缴遗产税各有不同的意见，而抵缴税款不是以市价做计算，等同用低价卖房子抵税，最后还是要卖房子，老王塬本以房屋来传承家产的计画就泡汤了。

所以在家族财富传承中，预留遗产税源是很重要的，如果没有準备好，到时候继承人还要面对筹措遗产税的困扰，甚至将财产抵缴给国家，就没有办法将「祖产」给代代相传下去，然而，準备遗产税是一个不容易的功课，如果保留现金下来，又会被国税局认定成遗产而扣税，且这笔钱在低利率环境下，单纯存放银行也不是个最好的选择。

如果预留税源的金额先赠与子女，如果子女听话保留下来比较没问题，但是子女取得现金后是否会花用掉？颇令人担心。如果利用人寿保险等做为预留税源的準备(但注意要买对保险)，因为可以利用保险是一种槓桿操作，用较少的钱来换取风险发生时弥补损失的特性，在我们发生遗产税赋的同时，人寿保险理赔的条件成就，保险受益人(通常是继承人)就可领取保险金来缴交遗产税，但是如果你买错保险，例如：在继承发生前短期内购买趸缴保险，就会被认定是规避遗产税，保险金额仍要属于遗产。

总之，想要让家族的财富可以「完整」移转给下一代，记得要预先準备缴交遗产税的税源，不让遗产税吃掉你辛苦赚来的房地产，使你的家族财富更为稳固。

(文章授权/苏家宏律师)

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